احسب صافي الدخل التشغيلي (NOI) ومعدل الرسملة لعقار مؤجر، بالإضافة إلى قيمته النظرية عند معدل رسملة مستهدف — محسوبة فوريًا داخل متصفحك.
📂 العقارات والاستثمار🏘️ الدخل
🧾 مصروفات التشغيل (سنوية)
🎯 التقييم المستهدف (اختياري)
املأ الحقول على اليسار بأرقامك الخاصة، ثم اضغط احسب لرؤية نتيجتك فورًا. لا حاجة للتسجيل، ولا تُرسل أي بيانات لأي مكان.
معدل الرسملة هو أحد أكثر المقاييس المختصرة استخدامًا في الاستثمار العقاري لأنه يزيل التمويل من الحساب تمامًا ويطرح سؤالًا بسيطًا: بالنسبة لقيمة العقار، كم من صافي الدخل ينتجه فعليًا خلال سنة؟ تبني هذه الحاسبة تلك الإجابة من الأساس — بدءًا من الدخل الإيجاري الإجمالي، ثم تطبيق هامش شغور للوصول إلى الدخل الفعلي، وطرح كل مصروف تشغيلي تُدرجه للوصول إلى صافي الدخل التشغيلي (NOI)، وأخيرًا قسمة NOI على قيمة العقار لإنتاج معدل الرسملة نفسه. ولأن تكاليف التمويل مُستبعدة عمدًا من NOI، فإن معدل الرسملة الناتج يتيح لك مقارنة عقارات مموَّلة بطرق مختلفة تمامًا على أساس تشغيلي بحت ومتكافئ.
معدل الرسملة بمفرده مجرد نسبة — NOI مقسومًا على القيمة — لكن الرقم لا يصبح ذا معنى إلا عند وضعه بجانب عقارات مماثلة في نفس السوق. معدل رسملة 5% قد يكون طبيعيًا تمامًا، بل جذابًا، في مدينة منخفضة المخاطر ومرتفعة الطلب حيث يقبل المستثمرون عوائد أقل مقابل الاستقرار وإمكانية ارتفاع القيمة؛ ونفس نسبة الـ5% في سوق ثانوي أعلى مخاطرة قد تشير إلى أصل مبالغ في سعره مقارنة بما تُباع به مبانٍ مشابهة فعليًا. لهذا السبب يُعرض تصنيف هذه الحاسبة كمرجع عام فقط، وليس حكمًا نهائيًا.
تعكس ميزة معدل الرسملة المستهدف الحساب المعتاد، وغالبًا ما تكون الاتجاه الأكثر فائدة عمليًا. بدل البدء من سعر معروف وحساب معدل الرسملة الذي يعنيه، تبدأ من صافي الدخل التشغيلي الفعلي للعقار وتسأل: بأي سعر سيحقق تدفق الدخل هذا معدل الرسملة الذي تعتبره مقبولًا لهذا النوع من الصفقات؟ قسمة NOI على معدل رسملة مستهدف تنتج بالضبط تلك القيمة النظرية — فحص سريع لمنطقية سعر معروض، لكنه ليس بديلًا أبدًا عن تقييم رسمي يأخذ بالحسبان المبيعات المماثلة والحالة الفعلية وعوامل لا تلتقطها نسبة واحدة.
هناك عاملان يستحقان اهتمامًا خاصًا في جانب المصروفات: معدل الشغور ورسوم الإدارة. الشغور يحوّل افتراض المالك المتفائل "كأنه مؤجَّر دائمًا" إلى ما يقارب متوسطًا سنويًا واقعيًا، بينما رسوم الإدارة — المحسوبة هنا كنسبة من الدخل الفعلي بدل رقم ثابت — تتناسب تلقائيًا مع مدى أداء العقار الفعلي جيدًا أو سيئًا. ضبط هذين الافتراضين بشكل صحيح غالبًا ما يهم أكثر من فروقات صغيرة في سعر الشراء نفسه بالنسبة لمعدل الرسملة النهائي.
لا توجد إجابة عالمية واحدة — يعتمد معدل الرسملة "الجيد" بشدة على الدولة والمدينة ونوع العقار وحالته ومستوى المخاطرة الذي تقبله. تُظهر هذه الحاسبة موضع رقمك على مقياس عام شائع الذِكر، لكن قارنه دائمًا بعقارات مشابهة في نفس السوق المحدد.
معدل الرسملة يقيس صافي الدخل التشغيلي مقابل قيمة العقار، متجاهلًا كيفية تمويل الشراء. العائد النقدي على النقدي يقيس بدلًا من ذلك التدفق النقدي السنوي مقابل النقد الفعلي الذي دفعته — تركز هذه الحاسبة على معدل الرسملة وNOI، واللذان يعملان بنفس الطريقة سواء كان الشراء نقدًا أو ممولًا.
يتيح لك ذلك عكس المعادلة: بدل حساب معدل الرسملة لسعر معروف، يمكنك معرفة السعر الذي يجب أن يُباع به عقار بهذا الـNOI للوصول إلى معدل رسملة تعتبره مقبولًا — مفيد للتحقق من منطقية سعر معروض.
لا — إنه تخفيض نسبي مباشر يُطبَّق على الدخل الإجمالي (مثلًا، شغور 5% يخفّض الدخل بنسبة 5%)، وهو تبسيط شائع للتخطيط السنوي بدل جدول شغور شهر بشهر.
لا، إنها اختيارية وتساوي 0% افتراضيًا. أدخل نسبة من الدخل الفعلي فقط إذا كنت تدفع (أو تخطط لدفع) مدير عقارات؛ يمكن للعقارات المُدارة ذاتيًا تركها فارغة بأمان.